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8月1日，中指研究院照常举行月度市场形势及企业研究成果分享会，此次分享会以“三中全会落幕，对房地产有何影响？”为主题，中指研究院对2024年1-7月份房地产市场形势和房企业绩表现情况做出总结并分享观点。(文末有往期分享会回顾，欢迎查看)
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近期房地产市场总结与趋势展望
一、近期房地产市场情况
1.房价：7月，百城二手房价格连续27个月下跌，7月环比下跌0.74%，100个城市环比均下跌。百城新房价格受改善项目入市带动，环比上涨0.13%，涨幅收窄。
2.销售：新房方面，1-7月重点100城新房销售面积同比降幅超30%，7月同比下降近10%，降幅较6月小幅扩大，新房市场仍面临较大的调整压力。
二手房方面，“以价换量”带动二手房成交表现持续好于新房，高基数下，1-6月重点城市二手房成交量同比下降8.2%。7月以来（7.1-7.28），二手房周均成交套数较6月周均小幅下降3.0%，低基数下，较上年同期增长36.4%，同比增幅较6月扩大。
3.供应：1-7月重点城市商品住宅批准上市面积同比下降近40%，整体供应处在低位，7月供应量环同比下降均超30%。
4.土地：1-7月全国300城住宅用地推出和成交面积同比均下降超三成，各线城市土地出让金降幅均超四成。7月，北京、上海、杭州等部分核心城市土拍热度尚可，部分核心地块溢价率超20%。
二、房地产政策&市场趋势展望
中央层面，7月，二十届三中全会审议通过《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，对房地产既有短期政策部署也有长期改革方向，指出要“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”30日，中央政治局会议提出，“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。”
地方层面，7月各地政策优化持续推进，政策出台频次有所提升。目前，需求端政策环境较上一轮周期已更为宽松。
整体来看，在二十届三中全会精神指引下，住房制度改革与政策优化节奏有望进一步加快。短期来看，因城施策将进一步落实，地方政府将获得更多调控自主权，未来核心城市供需两端政策仍有优化可能。下半年在高基数影响减弱下，全国新房销售同比降幅预计将有所收窄，同时国企收储政策的落实推进也是决定市场恢复节奏的重要因素。
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2024年1-7月房企经营业绩解读
房企销售方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-7月，TOP100房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月继续收窄1.5个百分点，降幅连续五个月收窄。其中TOP100房企7月单月销售额同比下降19.4%，环比降低35.2%。
分阵营来看，2024年1-7月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1168.7亿元，较上年下降32.3%；TOP11-30房企销售额均值为302.2亿元，较上年下降44.5%；TOP31-50房企销售均值为135.7亿元，较上年下降50.0%；TOP51-100房企销售额均值为69.3亿元，同比下降45.6%。2024年1-7月，销售额千亿以上企业6家，同比减少4家；百亿以上企业51家，同比减少34家。千亿与百亿企业数量较2021年峰值相比减少约2/3。
房企拿地方面，根据中指研究院数据显示，2024年1-7月，TOP100企业拿地总额4307.1亿元，同比下降38.0%，相较1-6月降幅继续扩大2.2个百分点。7月一、二线城市土地推出和成交均有所减少，TOP100企业拿地总额同比降幅随之扩大。整体来看，拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势持续，土拍市场和销售市场分化加剧，促使房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。
从各城市群拿地金额来看，长三角领跑全国。2024年1-7月，长三角TOP10企业拿地金额885.2亿元，继续居四大城市群之首，增长较快，主要由于7月上海、杭州等城市进行土拍。京津冀TOP10企业拿地金额809亿元，位列第二，主要是由于7月北京多宗土地进行拍卖，金额增长亦较快。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力，民企也在重点深耕区域补充土储。
房企融资方面，根据中指研究院数据显示，截至7月30日，本月房企信用债共发行25笔，发行金额200.8亿元，同比下降61.0%，其中，民企和混合所有制企业发行方为金辉，发行金额5.5亿元；海外债发行金额16.9亿元，发行方为越秀。ABS发行总额约133.8亿元，同比下降42.6%。2024年1-7月，信用债发行金额2028.1亿元，同比下降29.0%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降39.5%；ABS发行金额1048.0亿元，同比下降34.6%。
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