债务风波后的房企：风险出清进入新常态发展模式(债友参考)

中国网地产

2022-06-12 09:44

来源： 中国网地产

“活下去”是万科2018年秋季例会上提出的口号，这一口号的提出令大众哗然，甚至当时还形成了一小波舆论风波。但今天看来，这可能是中国房地产历史上最接近准确的预测之一。2022年3月31日上午，万科召开2021年业绩推介会。万科董事会主席郁亮表示，2021年全国商品房销售额达到18万亿元，这或许就是房地产开发行业的天花板。根据国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%。

房地产作为一个拥有庞大现金流的行业，企业现金流稳定极为重要。可以说现金流稳定，房企必然稳定。长期的财务自律、现金流充沛，是房企掌握主动权的核心因素，时刻保持审慎财务管理，是抵抗周期风险的根本。而保证企业现金流稳定的前提必然是企业销售与融资。

压力下房企运营的优先级：销售与融资

房企销售环节的成果在一定程度上决定着企业的发展动力与规模，但2022年的房企销售环节不可避免的受到了疫情与环境的双重影响。根据CREIS中指数据显示： 今年1-5 月，前100房企销售额均值273.9亿元，累计同比下降50.7%；销售额破千亿房企3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。5月销售额环比小幅回升，基于中指研究院的销售排行榜数据，筛选40家房企的1-4月累计销售同比增速中仅有大唐地产、首开两家房企销售同比增速为正。整个房地行业预计三季度销售有望逐步企稳。

融资端在同一时间段也受到了企业债务问题的影响。Wind数据显示：2022年4月，共计19家房地产企业发行境内信用债36只，合计发行规模为409.95亿元，净融资额为100.33亿元。从净融资额来看，4月净融资额为100.33亿元，已连续3个月回正，并较3月增加58.49亿元。

今年《政府工作报告》明确提出，完善民营企业债券融资支持机制。5月，交易所债券市场正式推出民营企业债券融资专项支持计划，由中证金融公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

近期部分企业融资情况汇总

债务压力尚存 融资曙光初现

2022年伊始，三大评级机构惠誉、标普、穆迪分别对2022年的房地产行业发布了信用展望。除销售规模和利润下降外，三大评级机构信用评级依旧以下调为主，2022年房企的境内外融资环境依然严峻。公开数据显示，2022年房企到期的海外债约3560亿元，其中上半年到期的规模为1967亿元，占比超过55%。克而瑞也曾在对外公开数据中显示：据不完全统计，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。这意味着，2022年房企海外债将迎来四次兑付高峰，压力可见一斑。

5月16日，深交所表示：市场首单民营房企信用保护凭证业务今天落地，由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行。众多业内人士认为，探索市场化的信用保护工具，有助于引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。此外，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

近期，部分企业获得了更多的融资支持。碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉5家民营房企被选为示范房企，并在5月27日上交所组织的公司债权投资对接会上进行融资宣讲；龙湖、碧桂园及美的已分别完成5亿、5亿、10亿公司债发行，新城在5月24日公告发行10亿中期票据。旭辉控股集团首席财务官杨欣公开表示：只要市场有窗口，公司一定会积极去捕捉机会。企业会结合市场情况，抓住窗口机会安排融资发行工作。

房企年内到期境内及美元债存量（亿元）

在更多企业寻求融资渠道拓宽的同时，也有部分企业通过提前偿还债务、足额支付利息、发行绿色债券等形式保障企业融资渠道平稳畅通：

2022年4月，远洋集团成功发行2亿美元高级无抵押绿色债券——该笔债券发行年期为3年，票面利率仅为为3.8%，也进一步有效优化了远洋集团的债务结构和平均融资利率水平。4月末，远洋集团提前偿还了一笔即将到期的5亿美元债。下一笔美元债到期为2024年下半年，近两年内无美元债到期压力。

5月12日，港龙中国地产发布公告，公司发行的1.58亿美元新票据利息支付，该公司已将足够资金存入指定的银行账户以作支付半年度应付利息，并已于2022年5月12日支付。

5月25日国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，释放强烈的支撑地产信号。一方面房地产行业从去杠杆到稳杠杆，适当提高宏观杠杆率，居民家庭部门稳杠杆。另一方面全面落实政治局会议的两个“支持”：支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。截止2022年5月底，今年地方性政策出台城市达134个，326次出台政策，其中5月79个城市出台放松政策，出台次数高达149次，占全年政策出台次数的46%，比4月66个城市多出13个城市，地方调控政策呈井喷态势。

行业阵痛危机出清 房企发展寻求新常态

众所周知，2021年下半年开始房地产行业的发展逐步减缓。一方面与行业自身达到发展瓶颈有关，另一方面也是进入行业阵痛与危机出清的一个新周期。企业在积极的财务管理前提下必然会对行业未来的发展产生新的理解与判断。

1、企业发展从“大者生存”逐步调整为“适者生存”

在“房住不炒”为主题的行业发展规律下，行业已悄然进入新的历史发展阶段，房地产企业在行业危机出清后清醒的认识到一味追求规模发展带来的隐患与阵痛，将逐步调整企业发展目标。企业进入平稳发展期。可以预料的是，未来房企将更注重资金成本管理，减少高杠杆融资冲动，建立日常资金支出防火墙，避免资金链断裂风险。在价格层面以更贴近购买力的标准向市场贴近。

2、企业发展回归本质：回归主业 创造价值

回归主业必然围绕“土地价值”进行展开，实际上在接下来很长一段时间，住宅开发市场仍然具有巨大空间。到了2030年以后，城市化进度基本完成，国内房地产存量会超过400亿平方米。按照建筑使用年限50年来折旧2%，年开发量将等同于折旧量8亿平方米，形成正常循环。同时，提高产品质量、保障购房人权益等一系列发展问题也将得到很大程度的解决。未来，伴随商业空间、产业园区、租赁市场围绕的业务将会进一步深化。

3、终结房企“携资本以令诸侯”的发展心态

房地产行业快速发展的时代，房企作为重资本企业，除在主营业务发力外，也进行了跨行业的业务探索和发展，但并未尊重其他行业的发展规律，依然以“快周转“的心态看待新兴业务，不惜重金投入，但并未取得预期效果。在本阶段行业发展调整过后，相信房企将会回归市场视角，以新姿态、新投入拥抱其他业务发展。

2022年4月29日召开的中共中央政治局会议提出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2021年，我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%。房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用。

经济飞速发展，时代的底层逻辑也在快速改变，行业发展理念也需与时俱进。房地产行业作为国民经济支柱产业之一，其发展的底层逻辑也已重构，在“房住不炒”主基调下，回归居住本质与实体经济本源，走高质量、可持续发展之路已然成为众多规模房企的共识。同时，在绿色发展、“双碳”战略、科技创新、共同富裕等国家发展大局下，房企也需要积极贯彻新发展理念。

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《海航控股及十家子公司重整计划》部分内容违法：

一、海航控股因给控股股东和关联方利益输送和违规担保，导致资不抵债，原股东却保留股权而对债权人实际打折清偿，未用股权承担偿债责任。违反《公司法》第三条　公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。

偿债方案不符合《全国法院审理债券纠纷案件座谈会纪要》的依法公正原则，《全国法院审理债券纠纷案件座谈会纪要》如下:

2.坚持依法公正原则。目前，债券发行和交易市场的规则体系，主要由法律、行政法规、部门规章、行政规范性文件构成。人民法院在审理此类案件中，要根据法律和行政法规规定的基本原理，对具有还本付息这一共同属性的公司债券、企业债券、非金融企业债务融资工具适用相同的法律标准。正确处理好保护债券持有人和债券投资者的合法权益、强化对发行人的信用约束、保障债券市场风险处置的平稳有序和促进债券市场健康发展之间的关系，统筹兼顾公募与私募、场内与场外等不同市场发展的实际情况，妥善合理弥补部门规章、行政规范性文件和自律监管规则的模糊地带，确保案件审理的法律效果和社会效果相统一。

   3.坚持“卖者尽责、买者自负”原则。债券依法发行后，因发行人经营与收益的变化导致的投资风险，依法应当由投资人自行负责。但是，“买者自负”的前提是“卖者尽责”。对于债券欺诈发行、虚假陈述等侵权民事案件的审理，要立足法律和相关监管规则，依法确定发行人董事、监事、高级管理人员及其控股股东、实际控制人，以及增信机构，债券承销机构，信用评级机构、资产评估机构、会计师事务所、律师事务所等中介机构（以下简称债券服务机构），受托管理人或者具有同等职责的机构（以下简称受托管理人）等相关各方的权利、义务和责任，将责任承担与行为人的注意义务、注意能力和过错程度相结合，将民事责任追究的损失填补与震慑违法两个功能相结合，切实保护债券持有人、债券投资者的合法权益，维护公开、公平、公正的资本市场秩序。

 

二、未经债权人同意，将债务转移至海航集团及关联方。违反《民法典》第五百五十一条 债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

海航控股发行债券时存在虚假陈述，债券持有人可以诉讼索赔，证据如下图：

 

海航控股在2021年半年报披露:发行债券前2009年12月15日就有担保，却未公告，属于虚假陈述，债券持有人索赔的法律依据如下：

《全国法院审理债券纠纷案件座谈会纪要》

二、关于诉讼主体资格的认定

会议认为，同期发行债券的持有人利益诉求高度同质化且往往人数众多，采用共同诉讼的方式能够切实降低债券持有人的维权成本，最大限度地保障债券持有人的利益，也有利于提高案件审理效率，节约司法资源，实现诉讼经济。

欺诈发行、虚假陈述案件的受理。债券持有人、债券投资者以自己受到欺诈发行、虚假陈述侵害为由，对欺诈发行、虚假陈述行为人提起的民事赔偿诉讼，符合民事诉讼法第一百一十九条规定的，人民法院应当予以受理。欺诈发行、虚假陈述行为人以债券持有人、债券投资者主张的欺诈发行、虚假陈述行为未经有关机关行政处罚或者生效刑事裁判文书认定为由请求不予受理或者驳回起诉的，人民法院不予支持。                                               22.债券欺诈发行和虚假陈述的损失计算。债券信息披露文件中就发行人财务业务信息等与其偿付能力相关的重要内容存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的，欺诈发行的债券认购人或者欺诈发行、虚假陈述行为实施日及之后、揭露日之前在交易市场上买入该债券的投资者，其损失按照如下方式计算：

（1）在起诉日之前已经卖出债券，或者在起诉时虽然持有债券，但在一审判决作出前已经卖出的，本金损失按投资人购买该债券所支付的加权平均价格扣减持有该债券期间收取的本金偿付（如有），与卖出该债券的加权平均价格的差额计算，并可加计实际损失确定之日至实际清偿之日止的利息。利息分段计算，在2019年8月19日之前，按照中国人民银行确定的同期同类贷款基准利率计算；在2019年8月20日之后，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算。

（2）在一审判决作出前仍然持有该债券的，债券持有人请求按照本纪要第21条第一款的规定计算损失赔偿数额的，人民法院应当予以支持；债券持有人请求赔偿虚假陈述行为所导致的利息损失的，人民法院应当在综合考量欺诈发行、虚假陈述等因素的基础上，根据相关虚假陈述内容被揭露后的发行人真实信用状况所对应的债券发行利率或者债券估值，确定合理的利率赔偿标准。
《证券法》第九十五条　投资者提起虚假陈述等证券民事赔偿诉讼时，诉讼标的是同一种类，且当事人一方人数众多的，可以依法推选代表人进行诉讼。

对按照前款规定提起的诉讼，可能存在有相同诉讼请求的其他众多投资者的，人民法院可以发出公告，说明该诉讼请求的案件情况，通知投资者在一定期间向人民法院登记。人民法院作出的判决、裁定，对参加登记的投资者发生效力。

投资者保护机构受五十名以上投资者委托，可以作为代表人参加诉讼，并为经证券登记结算机构确认的权利人依照前款规定向人民法院登记，但投资者明确表示不愿意参加该诉讼的除外。

第九十三条　发行人因欺诈发行、虚假陈述或者其他重大违法行为给投资者造成损失的，发行人的控股股东、实际控制人、相关的证券公司可以委托投资者保护机构，就赔偿事宜与受到损失的投资者达成协议，予以先行赔付。先行赔付后，可以依法向发行人以及其他连带责任人追偿。

这个周末，很多读者朋友都比较关心债市接下来会怎么走？

阳光在文章 （点击蓝字可阅读）里面已经分析了当前债市情况，以及不同持仓的策略偏好。都说得差不多了，可以再看一下。，等这周变量出来，阳光再进一步分析。

今天想跟大家分享的是，阳光整理的关于债基的10个问题和答案。其实有些之前也有分享过只是比较散，这次是应大家需求的进一步整理和补充。希望可以让更多的想要了解债基投资的读者朋友们建立一定认知！

（一）什么是债券型基金？

简单来说，就是80%以上基金资产投资债券的基金。债券则可以简单理解为借钱的一种凭证。债券基金的收益和风险，都介于货币基金和股票基金之间。

（二）债券型基金分为哪些类型？

细分来说，可以分别为：

1、超短债基金（债券资产不低于80%，投资的债券剩余期限不超过270天，不投资股票和可转债）。

2、短债基金（债券资产不低于80%，投资的债券剩余期限不超过397天，不投资股票和可转债）。

3、中短债基金（债券资产不低于80%，投资的债券剩余期限不超过3年，不投资股票和可转债）。

第1、2、3个一般被归类到债券型-短债（或债券型-中短债）。一般债基名字里面就会带超短债、短债、或是中短债。需要说明的是投资的债券剩余期限是“不超过”，是可以向下兼容的。也就是投资范围是中短债基金，实际持仓可以是超短债为主。

4、中长债基金（债券资产不低于80%，可以自由选择投资的债券剩余期限，不投资股票和可转债；通常来说是投资中长债的比较多，也有向下兼容，持仓偏债券型-短债的）。

第4个一般是归类为债券型-中长债（或者债券型-长债）。

以上4个也被称为纯债基金（即不投资股票和可转债的债基）。

5、一级债基（债券资产不低于80%，可以投资可转债，不直接参与股票投资；但可以参与新股申购，或是可转债转股形成的股票）。

6、二级债基（债券资产不低于80%，可以投资不超过20%的股票）。

第5、6个一般归类到债券型-混合，以下几大点均主要讨论纯债基金。

（三）债基每天的波动是多大？

信用债为主的债基，一般单日涨跌幅不超过0.10%；

利率债为主的债基，一般单日涨跌幅不超过0.30%。

一旦超过了，如果不是债券市场行情很不好/很好，那么就可以是债基本身的原因。

（四）信用债和利率债的区别？

1、简单来说，利率债是由国家政府部门背书的，在我们国家违约风险无限趋近于0。

2、信用债则主要是商业银行或企业发行的，有可能出现违约风险。可以理解为借钱的还不上了，俗称踩雷。

3、踩雷的话，理论上该债券持仓占比多少，债基就会下跌多少，个人见过最多的是单日下跌超10%（极端情况下），大多数情况下，即使债基踩雷单日下跌不会超过5%。

（五）投资利率债好，还是信用债好？

各有利弊。

1、利率债的优势是几乎0违约风险，流动性好，但是债券同样的剩余期限下相对收益更低，单日波动也比较大。以利率债指数基金为主。今年来利率债主动型基金多了起来。

2、信用债的缺点很明显，就是有违约风险，流动性相对较差。但是同样的剩余期限下相对收益更高，单日波动也比较小，再加上很多信用债为主的债基普遍是主动型基金，长期下来累计收益反而容易更高一些。

3、另外，实际上信用债基金遇到债券违约的概率其实也很低，毕竟基金公司也有自己严格的信用债投资体系和风险控制。阳光投资债基以来，总共也就是持仓过一次踩雷债基。分散持仓再加上异常后及时调仓，整体损失并不大。

（六）怎么辨别债券型基金持仓利率债多还是信用债多？

1、简单办法看名字。利率债基一般名字带：利率债、政策性金融债、国开行（国开债）、农发行（农发债）、进出口行等等，其他名字的大多数是信用债为主的债基，进一步辨别看第2点。

2、实际占比看持仓。想要准确的判断是利率债持仓多还是信用债持仓多，就要看具体基金季度报告的券种持仓了，将债券投资组合中的国家债券、央行票据以及政策性金融债3个加一起就是利率债的占比了，把金融债券（要减去政策性金融债部分）、企业债券、企业短期融资券、中期票据4个加起来就是信用债的占比了。

3、对比近期涨幅和同类基金的差异，以及历史多个季度持仓变化。看看有没有出现实际持仓跟上一个季度公布的持仓占比发生偏离了，进而不符的情况。

（七）债券型基金的收益来源有哪些？

主要是以下3个：

1、一个是债券利息，可以理解为借钱的利息，也就是票息。

2、一个是资本利得。可以理解为债券买卖的差价。

3、还有就是债券回购。其实就是加杠杆。一般开放式基金的杠杆比例不可以超过140%，而封闭式基金的杠杆比例在封闭期可以达到200%。

（八）债券型基金的每天票息收益是多少？

根据阳光这次春节第一天更新的债基收益计算，大致的票息收益如下：

1、信用债-中长债0.9-1.0蛋，

2、利率债-中长债0.7-0.8蛋，

3、信用债-短债/中短债0.7-0.8蛋，

4、同业存单0.5-0.6蛋。

温馨提示：一个蛋等于0.01%，由阳光自选的几十种债基计算而来，同时受具体债基的实际持仓等影响，存在一定误差，仅供大致参考。

（九）投资债券型基金的策略是什么？

主要分为2种：

1、一种是长期持有。从历史来看，排除极少数踩雷的债基，大部分债基都是年年正收益，即使是在2022年债市发生大跌的情况下，当年正收益的比比皆是，甚至还有相当一部分依然跑赢货币基金2%左右的年收益。

2、第二种波段操作。就跟股基/股票一样，高抛低吸。具体来说，就是当债基出现连续下跌的时候离场或者转入低回撤稳增长的债基，当债基连续大涨之后加仓或是转入高爆发的债基。

3、当然，也可以2种一起采用，一部分仓位长期持有，一部分仓位波段操作。可能适用性更广一些。

（十）如何了解每天债券市场实时行情？

1、可以通过一些金融终端查看债券综合屏（即参考债券二级市场），然后自行根据多个类型债券收益率的涨跌分布和幅度等，综合计算不同类型债券型基金的大致涨跌幅。

2、其次，直接查看每天阳光个人分享的重要时间节点债市天气，以及债基产蛋预估结果，更加省时省力。

以上就是关于关于债基的10个问题和答案，主要以阳光个人经验和理解进行说明，没有用太多的术语，希望更便于大家理解。可以收藏一下，以便后续翻看！

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期待我们下一次相见！