公寓为啥卖不动呢？

提及公寓，就像是唤醒了尘封的记忆。公寓市场早已降温，许多人如今只关注住宅市场，对公寓的关注度大幅下降。

然而，当前的公寓市场状况可能会让你大吃一惊。

在北京，公寓价格已经回落至13年前的水平。根据诸葛找房的数据，2017年北京公寓的成交均价为35,668元/平方米，而到了2023年，这一数字降至21,366元/平方米，每平方米跌幅超过1万元，甚至低于2010年的水平。

在深圳，有公寓的价格直接从17万元/平方米跌至4万元/平方米，尽管这里提到的是八卦岭宿舍，属于宿舍性质，但与公寓并无太大区别。

长沙的公寓市场同样不容乐观，据克而瑞的数据，2024年长沙酒店式公寓的库存总量为367万平方米，预计去化周期长达16年。

其他城市的公寓市场同样低迷，价格下跌，但仍难以售出。

例如，在济南的一些西客站、唐冶地区的大型公寓，总价已经跌至当初的首付款水平；在上海青浦，绿地的一个公寓项目，在2022年时还能以3万元/平方米左右的价格出售，但到了去年只能以2.3万元/平方米的价格卖出，今年更是完全没有成交记录；在郑州，许多在售公寓已经成为现房，价格普遍下调了每平方米三四千元，但即便如此，依然乏人问津。

简而言之，几年前人们对公寓的热情有多么高涨，如今公寓市场的冷却就有多么彻底。销售困难，市场几乎停滞。

为什么公寓难以售出呢？

原因其实很简单：就连住宅市场都面临着挑战，更不用说公寓了。

购买公寓的群体主要有两类：一类是资金有限的年轻人，他们购买公寓作为自住；另一类则是手头有闲钱的投资客，希望通过公寓获取投资收益。

现在这两类人群的数量都不多了。

对于资金有限的年轻人来说，他们更看重性价比。过去，公寓因其核心位置、不限购、较低的价格以及精美的装修而受到青睐。但现在，随着一系列救市政策的出台，公寓所宣称的“性价比”已经远远不及住宅市场了。

公寓虽然总价较低，但其首付比例较高，一般为50%（贷款期限仅为10年），相比之下，住宅的首付比例已经普遍降至15%。例如，购买一套总价30万元的公寓，首付需要15万元；而购买一套总价100万元的住宅，首付同样只需15万元。

此外，公寓通常只有40或50年的产权，使用商业水电，不能用于落户或入学，很多公寓的布局密集拥挤，邻居可能从事各种行业。相比之下，住宅享有70年的产权，使用民用水电，能够落户和入学，邻里环境更加和谐。

从投资角度来看，公寓的投资收益主要包括房价上涨带来的增值收益和出租带来的租金收益。

首先，房价上涨带来的增值收益面临高额的交易税费。即使公寓的价格有所上涨，但高昂的交易税费可能让实际收益大打折扣。

例如，购买新房公寓需要缴纳3%的契税，而购买住宅只需缴纳1%。对于二手公寓，除了契税外，还需要缴纳个税、增值税、土地增值税和印花税等，综合计算下来，这些税费可能达到房屋总价的30%或增值差额的55%。假设你以50万元购买的公寓现在涨到了100万元，如果要出售，你需要支付大约30万元的税费。

有人可能会认为这些税费应由买家承担，但在当前市场环境下，要想成功出售公寓，可能需要自行承担这些税费，否则很难找到买家。

再来看租金收益。随着房地产市场降温，越来越多的人开始关注租金回报率。一些公寓因为价格大跌，其租售比有所提高。例如，济南的某些公寓租金回报率达到8.83%，广州的某些公寓租金回报率达到7.5%，南昌的某些公寓租金回报率可达6%左右。这些回报率看起来很高，超过了市场上大多数理财产品的收益率。

然而，值得注意的是，这些高租金回报率的公寓通常位于非常优越的位置，例如广州的万科云城米酷，周围有中国移动、小鹏汽车和网易等大型企业，几乎不用担心出租问题。但对于大多数公寓而言，租金回报率并没有这么高。很多时候，实际获得的租金仅仅是理想值，还需考虑空置成本、折旧成本和装修成本等因素，最终的投资收益可能连银行的大额存单利率都无法超越。

因此，如果你考虑投资核心地段的公寓，请务必仔细计算经济效益，确保投资决策的合理性。

公寓销售遇阻，现在最着急的不仅仅是二手业主，更是开发商和地方政府。

对于二手公寓来说，即便一时难以售出，还可以选择出租或者自住。但一手公寓如果滞销，将直接影响到房企的资金链安全，进而引发系统性的金融风险。

以长沙为例，长沙的公寓库存高达367万平方米（预计需要16年才能消化完毕），而住宅库存为540万平方米（预计1.7年内可消化），商业库存为164万平方米（预计14年内消化完毕），办公库存为98万平方米（同样预计14年内消化）。这些数据表明了开发商为建造这些物业所借的资金，现在因难以售出而无法回收，从而导致偿还银行贷款变得困难，进而引发系统性的金融风险。

因此，长沙近期推出了“商改住”政策，即允许商用物业转变为住宅用途，包括用水、用电、子女入学以及贷款方式等方面都将与住宅没有区别。这一举措在过去是严格禁止的，因为它可能对住宅市场造成冲击。2017年起，许多城市相继出台了“禁公寓令”，禁止商用物业转变为住宅或办公用途。

自从那时起，商用公寓的市场成交急剧下滑，公寓市场陷入困境。现在“商改住”政策重新启用，旨在挽救几乎陷入停滞状态的公寓市场。

然而，能否真正挽救公寓市场仍然充满疑问。

“商改住”后的公寓有两种出路：一是通过市场渠道销售出去，二是被政府收购作为保障房。

对于小户型公寓而言，由于总价较低，可能会迎来一波市场热度。但对于针对改善型需求的大户型公寓来说，情况则不同。目前市场上可供选择的产品较多，消费者的要求也更高，因此“商改住”后的大户型公寓几乎没有竞争优势。

至于被政府收购作为保障房，目前政府资金紧张，因此短期内也没有太大希望。

总而言之，公寓市场想要突破现状仍然困难重重，但“商改住”至少为市场带来了一丝曙光。预计未来一些公寓库存较大、去化困难的城市也可能会效仿长沙的做法。

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